Новости

Feb 22, 2024

Насколько должна упасть стоимость коммерческой недвижимости, чтобы она стала иметь смысл?

Отложите недвижимость в сторону тайм-аута, и 2023 год будет выглядеть намного лучше, чем предсказывали эксперты шесть месяцев назад*. Индекс S&P 500 вырос на 16 процентов, увольнения сокращаются, а экономический рост замедляется.

Отложите недвижимость в сторону тайм-аута, и 2023 год будет выглядеть намного лучше, чем предсказывали эксперты шесть месяцев назад*. Индекс S&P 500 вырос на 16 процентов, количество увольнений сокращается, а экономический рост был настолько сильным, а инфляция настолько упорной, что наблюдатели ФРС предсказывают еще два раунда повышения ставок. Теперь разрекламированная рецессия может постепенно исчезнуть, как ложный след.

Коммерческая недвижимость – отдельная история. За исключением жилых домов на одну семью и нескольких крупных городов по всей стране, застройка находится в стадии DOA. Цены остаются высокими, затраты на строительство стабильны и имеют тенденцию к небольшому росту, а растущие процентные ставки имеют двойной отрицательный эффект: кредиты становятся намного дороже, а стоимость завершения строительства намного ниже. Каждый опрошенный для этой статьи — от Южной Каролины до Калифорнии — сказал, что они либо сидят сложа руки, либо медленно продвигают свои проекты, надеясь добиться успеха через несколько лет.

Один мудрец назвал 2023 год новым 1993 годом, вспоминая, как эта ужасная рецессия привела к сокрушению RE. Другой отметил, что кредиторы, все еще отвечающие на звонки, предлагают кредиты на условиях, которые мало кто в здравом уме примет.

Девелоперы, желающие строить сегодня, должны признать реальность: их предполагаемые арендаторы требуют истощенную арендную плату, их подрядчики твердо держатся, а их любимые кредиторы просто говорят «нет». С другой стороны, владельцы существующей недвижимости могут игнорировать все противопоказания и настаивать на том, что их недвижимость остается ценной, как и прежде. Со своей забавной склонностью говорить вслух то, что другие осмеливаются только думать, Дональд Трамп однажды заявил: «Мой собственный капитал колеблется в зависимости от… даже моих собственных чувств».

Заключите выгодную сделку сегодня, и вы быстро заметите, что подход г-на Трампа к оценке недвижимости далеко не уникален. Многие профессионалы, опрошенные по этому поводу, клянутся, что им еще предстоит увидеть по-настоящему выгодную сделку. Все либо по-прежнему стоит на пике до Covid, либо более рискованно, чем бейсджампинг. Как всегда, наиболее оптимистичные полагают, что сделки уже не за горами, а один проницательный инвестор заявил, что видит признаки «капитуляции». Под этим он имеет в виду, что несколько продавцов тянутся к своим белым флагам, готовые признать головокружительное снижение стоимости своих активов.

Однако, судя по объемам продаж по всей стране, капитуляции до сих пор было очень мало. По оценкам одного из топ-менеджеров крупной титульной компании, ее коммерческие операции сократились более чем на треть по всей стране, а ее калифорнийский бизнес обстоят еще хуже: объемы упали на 75-80 процентов.

Чтобы коммерческий рынок возобновляемой энергии мог восстановиться, процентные ставки должны вернуться к своим историческим минимумам – насколько это вероятно? — или же должна произойти еще большая капитуляция. Сколько? В нашем узком мире торговых центров, привязанных к супермаркетам, я думаю, около 20 процентов.

Учитывая небольшое количество сопоставимых продаж, подтверждающих эту оценку, вы можете поинтересоваться его происхождением. По доверенности. Один из способов оценить приблизительную стоимость частных активов — это проверить их публичные аналоги. Частным лицам, возможно, и не придется продавать свои акции на рынке, но это делают публичные компании. Уолл-стрит каждую минуту дня обнуляет стоимость 200 публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

Большинство REIT специализируются на одном классе активов, например, промышленных зданиях, а некоторые концентрируются и географически, покупая, скажем, только квартиры в Нью-Йорке. Таким образом, REIT, специализирующийся на офисных зданиях, может служить ориентиром для оценки частного офисного здания.

Если вы хотите получить представление о том, какую прибыль принесет ваш супермаркет при достаточно быстрой продаже, вы можете исследовать торговый центр REIT. Хотя финансовая болтовня среди населения несколько отличается от речи частных лиц, она достаточно близка (сравните испанский и итальянский языки) для того, чтобы получить приблизительное представление о стоимости. В нашем мире компания Phillips Edison [PECO] является достойным лидером, поскольку ей принадлежит только розничная торговля, ориентированная на супермаркеты. Сегодняшняя цена акций REIT предполагает, что наши центры в целом должны продавать их со средней доходностью 7,1 процента. Это, в свою очередь, означает, что наши оценки этих центров снизились по сравнению с периодами до Covid-19 примерно на 18 процентов. Однако обратите внимание, что отдельные центры будут продаваться значительно дороже или дешевле, в зависимости от их конкретных характеристик.